### 1、背景和意义

社会经济的快速发展，城镇化建设进程不断加快，越来越多的城市正面临如何处理好城市规划与保护、城市发展与资源利用之间的平衡问题，如何构建科学合理的城市房地产管理体系，成为城市建设的重要课题。作为我国重要的经济大省之一，广东自2004年就开始在全省范围内启动全面实施“安居工程”，以保障广大群众的基本住房需求，加快建成稳定安全的民生保障体系。

全国城镇化建设进程的不断推进，各类新型城镇化的快速发展，大量的新市民及外来人口涌入城市。从政策导向上来看，国家正逐步构建适应现代城市发展要求、体现公平性、可持续性的房地产市场。但是，在新的历史环境下，房地产市场的调节机制亟待完善，“安居工程”、“安居房”等举措在实践中也遇到了许多问题和挑战。

#### 1.1 新型城镇化与房地产市场

城市化率的提高，新市民群体逐渐增多，外来人口大量涌入城市，这将导致原有城市住房资源紧张、居住环境恶化等问题进一步凸显。政府必须通过新的措施保障人民安居乐业，确保人民群众生活幸福指数稳步上升。

### 2、《城市房地产管理与法规框架构建》研究

#### 2.1 城市房地产发展现状及问题

根据广东省住房和城乡建设厅的调研结果，《广东省住宅发展报告(2017)》显示，在广东新市民群体中，外来人口是住房需求的主要来源。据统计，目前新市民及其家庭在城市内居住的人口达359万人，而外来人口占比约45%。与此同时，城市化进程的加速，越来越多的城市面临着住房供需矛盾，尤其是中小城市和县城普遍存在“房荒”。利记sbobet网址和记官网ap以为：根据统计局数据统计，截至2018年，广东省常住人口中，超过三分之一的新市民及外来人口集中在人口密度较低、经济基础欠发达以及基础设施相对薄弱的地区。

#### 2.2 城市房地产政策导向

为了满足新市民及其家庭在城市内居住的需求，《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场调控有关问题的通知》(简称“通知”)明确规定，要全面实施差别化住房信贷政策，抑制投机性购房行为。利记sbobetapp下载和记官网ap说：根据该通知的要求，商业银行在发放商业贷款时，不得将限贷、降准等优惠措施与房价挂钩。

为了降低市场对新建商品房的高杠杆风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，政府应当依法建立保障性住房和廉租住房制度，限制开发闲置土地和集体建设用地用于商品住宅。和记官网ap说：根据这一法律规定，禁止在经济适用房用地和其他方式获得的土地上建设商业、旅游等经营设施。

《广东省人民政府关于加快新市民社区建设和发展的指导意见》明确指出，在城市规划中要合理安排人口容量，促进新市民的平稳过渡，防止因人口大量涌入而引发的城市扩张和资源浪费。该文件还提出，政府应建立以保障性住房为主的城镇居民住房体系，并在住宅建设用地中预留部分空间供新市民居住。

#### 2.3 城市房地产市场现状

根据中国城市与小城镇发展研究院的调研数据，《广东省安居工程”总体实施方案》(简称“安居工程”)提出，到2018年，广东将实现城镇人均住房建筑面积超过9平方米的目标。据统计，截至2017年末，全省新市民及外来人口中，已经有约30%的人口已经拥有了私家车。

，在政策导向和市场现状的双重影响下，不少城市在实施安居工程的过程中存在一些问题，如：新建商品房的价格普遍较高，与保障性住房等其他类型住房相比，价格优势明显；住房供给主要集中在大中型城市和省会城市，而小城镇、县城及周边区域对新市民及其家庭的吸引力相对较小；政府对住房市场的调控过于偏重于房价控制，而忽视了市场机制的作用。

### 3、《城市房地产管理与法规框架构建》研究

#### 3.1 城市房地产法律法规体系

为了建立和完善城市房地产管理体系，《城市房地产管理法》和《广州市住宅使用管理规定》等法规制度，在国家层面都确立了政府对城镇住房市场的宏观调控职能，保障住房市场的公平、公正运作。根据我国现行法律条文，该部门的主要职责包括：制定、实施城市房地产市场规划与政策；确定城市中长期住房供给结构；审核和批准新建商品房的销售价格等。

在具体实践中，《广州市住宅使用管理规定》规定，广州中心城区的城市居民家庭新购或翻建自住住房的价格应低于同等条件下同地段经济适用房的标准。构建和记官网ap说：同时，该规定还提出，在非重点发展区域，不得对新市民及其家庭实施限购政策，并且要控制新增商品住房的供应规模。

#### 3.2 城市房地产市场调控

从《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可以看出，《广州市住宅使用管理规定》对新建商品房的价格设置了限价，这种做法在一定程度上缓解了政府对新市民及其家庭居住需求的压力，但也引起了社会的广泛争议。尽管如此，广州依然没有放松对商品住房价格的监管，将房价控制在合理范围内。

，从《广州市住房租赁条例》的相关规定可以看出，《城市房地产管理法》和《广州市住宅使用管理规定》等法规制度都针对保障性住房和廉租住房制度进行了明确的规定。根据该条例，政府应当建立健全廉租住房制度，并对符合条件的新市民家庭提供住房援助，以解决新市民及其家庭的居住问题。

#### 3.3 城市房地产市场发展

城市化进程的加快和人口流动的增加，《城市房地产管理与法规框架构建》研究显示，广东在全国范围内都面临着一个共同的问题：大量的新市民及外来人口涌入城市。因此，在新的历史环境下，制定一套科学合理的住房规划和政策显得尤为重要。

为了解决这一问题，广东省政府提出了“安居工程”，旨在通过建设更多的公共绿地、公园等配套设施，改善城市环境，提高居民生活质量。与此同时，为了鼓励新市民及其家庭购买商品房，并在新建商品房中预留一定比例的土地供应给新市民，广东出台了多项优惠政策和措施，如：对于首次购房的购房者，政府将给予一定的税收优惠；对于新市民及其家庭，在购房前需缴纳一定的首付款；，政府还将加大对新市民及外来人口的生活保障力度。

#### 3.4 城市房地产市场调控政策

为解决住房供给和需求之间的矛盾，《城市房地产管理与法规框架构建》研究认为，政府应制定科学合理的房价调控策略，并将住宅用地的供应数量控制在合理范围内。根据《广东省安居工程”总体实施方案》，广州中心城区的新市民及外来人口中，已经有约30%的人口已经拥有了私家车。

同时，《城市房地产管理与法规框架构建》研究还指出，政府应制定严格的住房市场调控政策，并加大对保障性住房和廉租住房的投入力度。根据《广州市住房租赁条例》，政府将对符合条件的新市民家庭提供住房援助，并在新建商品房中预留一定比例的土地供应给新市民。

#### 3.5 城市房地产市场的优化

为了解决新市民及其家庭在城市内居住的需求，《城市房地产管理与法规框架构建》研究认为，必须建立完善的住宅规划和政策体系，以满足不同需求的居民对住房的要求。根据《广州市安居工程”总体实施方案》，政府将制定科学合理的房价调控策略，并加大对保障性住房和廉租住房的投入力度。

，为缓解人口流动带来的城市化进程问题，《城市房地产管理与法规框架构建》研究提出，政府应加强城市规划和建设，以降低城市对新市民及其家庭的居住需求。根据《广州市安居工程”总体实施方案》，政府将制定科学合理的房价调控策略，并加强对保障性住房和廉租住房的投入力度。

，《城市房地产管理与法规框架构建》研究强调了政府在建立和完善城市房地产管理体系中的重要作用，旨在通过政策引导和市场调节来满足不同群体对住房的需求。只有当《广州市安居工程”总体实施方案》得到实施并取得预期效果后，才能真正实现保障性住房和廉租住房制度的落实。

### 4、

社会经济的发展和人口流动的变化，《城市房地产管理与法规框架构建》研究为我们提供了一个很好的实践平台。通过科学合理的规划和政策引导，政府可以在保障新市民及其家庭基本住房需求的同时，促进当地经济的可持续发展。同时，我们也期待着《城市房地产管理与法规框架构建》研究能为其他地区和国家在建设完善的城市房地产管理体系方面提供有益的经验借鉴。